不動産投資とマイホームの両立

不動産投資

将来の資産形成や毎月のCFアップを目指すのに不動産投資は効果的であり、そのためには銀行などの金融機関からの融資によるレバレッジ効果を享受する必要があります。

融資を受けることのできる限度額、与信枠を個人によって決まっており、その枠をできるだけ収益物件購入に充てた方が資金効率は良くなるため、マイホーム購入は後回しにした方が良いという話をしました。

しかし、いつまでも賃貸に住んでいても見ず知らずの大家にお金を支払い続けるのももったいないので将来賃貸に出したり、売却時にそこまで損をしないような仮のマイホームを下の記事で提案しました。

スポンサーリンク

両立に向けた進め方

まず不動産投資とマイホーム購入を同時に行うためのステップを一度整理しておきましょう。

<考え方>

重要性:マイホーム < 不動産投資

①先に仮のマイホームを中古で購入

        ↓

②その後不動産投資用の物件を買い進めていく

        ↓

③理想のマイホームを購入

また、不動産投資の最大の魅力は銀行の融資によるレバレッジであり、融資には年収や勤続年数による枠、限度があることも説明しました。

つまり旦那のみでの融資枠で仮のマイホームを購入すると不動産投資用の枠が小さくなり、希望物件の購入が難しくなります。

例え非常に安い中古物件を仮のマイホームとして購入したとしても融資を受けて購入すれば、確実にその分の枠は減少してしまうので、希望の物件が見つかった時に融資枠が足りなくて諦めざるを得ない状況が起こってからでは遅いのです。

スポンサーリンク

妻の与信枠を最大限利用する

そこで私が提案したいのは理想のマイホーム購入まで住む仮のマイホームは妻が購入する、ということです。

ただし今回の記事は以下の2つの条件をクリアできた場合に適用可能です。

1.お互いが目指す将来像から、なぜ資産拡大が必要か、なぜ投資が必要か、なぜ不動産なのか?ということを理解してもらうこと。

ここがクリアできないと理想のマイホームをいきなり購入する事になり、不動産投資が出来なくなります。

2.妻の税込年収が350万以上で勤続年数が3年以上。可能であれば正社員。

仮のマイホームと言えど、住宅ローンを使うので融資審査があります。

スポンサーリンク

妻名義のマイホームによる3つのメリット

では仮のマイホームの名義人を妻にすることで得られる3つのメリットを説明します。

融資枠

資産拡大には今自分たちが持っている資産を元手にスタートしますが、高い利回りが期待できる投資案件だったとしても、投資額が小さければ利益の絶対額はどうしても小さなものになってしまいます。そのためにレバレッジ効果が必要です。

不動産投資の魅力はレバレッジ効果

不動産投資の最大の魅力はレバレッジ効果と説明してきましたが、どれほどの効果があるのかを数字で確認してみます。

条件:元手100万、利回り5%、借入金利3%

パターンA.レバレッジをかけずにそのまま投資

100万円 × 5% =5万円 → 年間5万円の利益

パターンB.融資によるレバレッジ20倍(借入金1900万円)

100万円×20×5% – 100万円×(20-1)×3% = 43万 → 年間43万円の利益

融資を受けることにより借入金利3%を払う必要がありますが、それでもBはAの8.6倍の利益が獲得できます。

100万円だけで43万円もの利益を得ようとすると利回り43%という驚異的な数字が必要となり、現実的ではありません。

また、Bの条件で仮に利回りが5→4%だったとしてもAより大きな利益の獲得が可能です。

パターンC.利回り5→4%

100万円×20×4% – 100万円×(20-1)×3% = 23万 → 年間23万円の利益

利回りが小さくなっても利益はパターンAの4.6倍です。

以上より資産拡大における融資の重要性が分かったと思います。

ここで話を本題に戻すと、融資には枠、限度が各個人で設定されていますが、妻の融資枠を使って仮のマイホームを購入することで、旦那の全ての融資枠を不動産投資に使う事ができます。

妻の節税

以前書いた記事の中で、本業における課税所得と不動産経営に関わる経費及び減価償却費を損益通算する事で得られる節税のメリットについて説明しました。

今回の節税は住宅ローン減税のことになります。

<住宅ローン減税とは>

住宅購入者における負担額低減を目的とし、購入年から毎年、年末時の住宅ローン残高の1%を所得税、住民税から控除するという内容です。期間は10年です。

年末時点で3,000万円の住宅ローン残高があるかたは30万円還ってきます。もちろん払った分の範囲内ですが。

夫婦で不動産経営という共通意識

妻にも不動産投資をしてもらえれば、自分だけでやった時の1.5~2倍くらいのペースで資産規模を拡大できるはずです。

しかし、資産拡大に最初から乗り気の女性でない限り、不動産投資に参加させるのは難しいのが実情です。

お互いが向いている方向が違うと、例え無理やり物件を購入させたとしても、夫婦共通の話題にもなりませんし、その投資が上手くいかなかったりすると関係がぎくしゃくし、空中分解、最悪離婚です。

そこで妻にも同じ方向を見てもらい、今後ともパートナーとして不動産経営を共にしてもらうためにも、まず触れてもらう必要があります。

触れて理解してもらうために仮のマイホームを妻自身に購入してもらいます。

そうする事で不動産投資とはなんぞやを妻にも理解して頂き、これから先の不動産経営にも参加してもらいます。

自分が病気や事故で死んだ場合にも残った不動産を上手く活用することで自身と子供を養うことができるようになります。

コメント

タイトルとURLをコピーしました