過去記事で不動産投資において重要なのはマイホームとの順番であり、最大の魅力であるレバレッジ効果を最大限教授するためには銀行などの金融機関からの融資の限度額、つまり与信枠の使い方が重要です。
その融資限度額を最大限利用するために、将来賃貸にも出す事のできる中古物件を購入し、リフォームして、仮のマイホームとして利用する方法について説明しました。
今回はその中古物件の選び方についてです。
資金は効率よくまわす
不動産投資による資産形成において自己資金は可能な限り将来自分に収入をもたらすもの、つまり資産に回したいと投資家なら考えます。
そのため、賃貸マンションやアパートなどの“家賃”という形で、決して小さくない額を”見ず知らずの大家”に貴重な自己資金を払い続けるのは資金効率が悪くなります。
もちろん社宅などの借り上げや会社から家賃補助が出るなど優良企業ならその限りではありませんが、多くの方がそれなりの額を自腹で支払っているでしょう。
現在支払っているその“家賃”を、将来収益を生む不動産に投資できたら資金効率は上昇します。
なぜ中古なのか
新築には一般的に新築プレミアムというものが上乗せされており、だいたい物件価格の約2割くらいです。
誰かが買ってドアを開けた瞬間、その物件は中古という扱いになり、その瞬間新築プレミアムは無くなります。
例えば新築で物件価格が4,000万円の場合、すぐに売ったとしても3,200万円でしか売れないのです。
800万円は“新築”という資産でもなんでもない”自分のこだわり”に消えてしまったわけです。
800万円を配当利回り3.5%の株式投資に回せば年間28万円も入ってきます。
このため物件は新築では買わずに中古で買った方が効率よく資金を回せます。
戸建かマンションか
これは互いに一長一短があるため、一概に決める事はできません。
家族構成や家族の希望、自身の職場との距離も踏まえてその時最適だと思うものを選べばいいと思います。
私は中古の戸建てを選びました。
戸建について
メリット
・建物価値が無くなっても土地が残る。
・家族で住む場合気兼ねなく生活できる。
・庭、駐車場がある。
デメリット
・固定資産税の額が大きい。
・自分で修繕費用を用意する必要がある。
・災害によるダメージを受ける場合がある。
マンション
メリット
・条件の良い立地、人気のエリアでも価格的に購入できる。
・売買の回転が早い。
デメリット
・管理費、共益費を払う必要がある。
・駐車場代は別で払う必要がある。
築年数は10～15年がおすすめ
法定耐用年数は短いもので木造の22年です。
積算評価額からすれば建物の価値は22年後にゼロになります。
＜法定耐用年数＞
木造：22年
鉄骨：34年
RC：47年
そのため各構造躯体において耐用年数付近の築古物件は土地値価格近くで購入できるため、売却損が発生しにくいです。
このような築古を狙いたいところですが、問題があります。
①リフォーム代がかかる
一番の問題はここです。
物件が古いということは附帯設備も古く耐久性に問題がある可能性があるため、リフォームする必要があります。
特に水回りは高く、キッチンやお風呂でそれぞれ100万円以上かかる場合もあります。
これではせっかく土地値付近で買ったとしてもリフォーム費用を上乗せすると結局そこまで割安にはならなかったというのはよくある話です。
②設備が古すぎる
これは家として問題があるというわけでは無く、自分の生活を充実させる上での問題です。
これは洗面所、お風呂、キッチンなどの設備仕様が全体的に古く、耐久性で言うとまだまだ使えそうでも機能性やデザインが自分の考えていた生活にマッチしないことにより不満を抱えてしまうことです。
せっかく家族みんなで新生活を夢見て(仮の)マイホームを買っても、満足できない可能性があります。
以上の理由より中古が良いが、あまりに古いとリフォーム代がかさんだり、全体として古い印象を受けてしまうので、中古だがそこまで古くない築10～15年くらいがおすすめです。
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