中古物件のリフォーム費用の上限

不動産投資

以前不動産投資とマイホームを両立するために割安で中古物件を購入してリフォームして住みましょうという記事を書きました。

不動産において将来の売却損を少なくするには中古の物件がおすすめです。

その中でも耐用年数を超えているような物件であれば土地値付近での購入も可能です。

しかしそのような物件は老朽化しているため当然そのまま住むことはできません。

リフォームが必要になります。

しかしこのリフォーム費用の上限を決めておかないと、せっかく手に入れた不動産が結局割安だったのか割高だったのかわからなくなってしまいます。

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出口戦略を決めておく

不動産は出口戦略が非常に重要です。

しばらく住んだら、

 ・建て替える

 ・売却する

 ・賃貸に出す

といった、選択肢を取ることができます。

しかしこれらの選択肢を実際に、実行できるかどうかはまた別の話です。

それは出口戦略を取るときの融資残高次第だからです。

例えば建て替えの場合、まだ物件の返済が終わっていないのにさらに融資を受けて建て替えるのは日々の生活を逼迫しかねないでしょう。

現在7万円/月のローンの支払いに加えて立て替え分の10万円/月のローンを上乗せしてしまえば住むだけで17万円/月の支払いになります。

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売却時の融資残高の理想

10年後に現在住んでいる物件を土地値で売却したいと考えているとしましょう。

損をしないためには、融資残高が土地値以下である必要があります。

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リフォーム費用の上限を決める。

融資を35年で受けているとしましょう。

売却は10年後を考えています。

購入時の物件価格はほぼ土地値だったとしましょう。

目標は10年後の売却時に融資残高が物件価格=土地値以下である事です。

物件価格に対してリフォーム費用はどれくらいまでに抑えれば10年後の融資残高が土地値以下になるでしょうか。

イメージとしては下図のようになります。

このグラフより土地値とリフォーム費用の割合を算出したいと思います。

物件価格とリフォーム費用を足した総額に対し

物件価格(=土地値)に対するリフォーム費用の割合:α%

物件価格(=土地値)の割合:100-α%

とします。

融資残高と返済年数の関係は下式のように表現されます。

融資残高(%)=-100/35(%)×返済年数+100(%)

今回10年後の融資残高が100-α以下となる事が条件です。

上記関係式の返済年数に10を代入します。

-100/35(%)×10+100(%) ≦ 100-α(%)

α ≦ 28.57(%)

つまり

物件価格(=土地値):71.43%~

リフォーム代の上限:~28.57%

という割合になります。

以上より、10年後土地で売却するにはリフォーム代は

物件価格の約40%(=リフォーム費用/物件価格)以下にしなければいけません。

また今回は簡略化するために金利や手数料などを省きました。実際に計算する際にはどの項目まで考慮するかを決めた上で検討してみるのがいいでしょう。

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