通勤時間の短縮が正しいとは限らない

不動産投資

通勤に時間がかかるから会社の近くに住むことにした

、実際に会社の近くに家を購入される方もいると思います。

確かに仕事に打ち込むのは素晴らしいことです。

しかし、通勤時間短縮のために近くに家を買う場合は注意が必要です。

特に製造業などの会社は工場の都合で郊外にある事があります。

その近くに家を買った場合資産価値の動きも無視してはいけません。

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通勤時間短縮による効果

まず効果を確認します。

サラリーマンの平均年収付近である年収520万円を前提として考えてみます。

年間の休日を120日とすると勤務日数は約240日、1日の勤務時間を8時間とすると

時給は約2,700円となります。

通勤に往復で2hかかっていた人が会社の近くに引越し往復で1hになった場合、

1日で1h分=2,700円得したと考える事ができます。

年間での効果額は2,700円×240日=65万円となります。

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会社の近くに戸建てマイホームを買う

例えば住宅ローンにおいてフラット35を使った場合、年収500万円で借りられる限度額は約3,500万円となります。

金利が0.9%で毎月の返済額は約10万円となります。

頭金500万円として物件価格は土地込みで4,000万円となります。

そして郊外に買った場合、建物と土地値の値段はざっくりそれぞれ2,500万円と1,500万円ほどになると思います。

家族で住むので3~4LDKの間取りで、2,500万円という価格から家の躯体は木造になると思います。

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マイホームという不動産の価値の変化

500万円の頭金を出して、3,500万円もの住宅ローンを組んだマイホームですが、資産価値はどのように動くでしょうか?

土地

既に日本は人口減少時代に入って久しいです。

もちろん全国各地一律で減っていくわけではありません。都心や地方都市ではまだ人口増加傾向があります。

その代わりに大きく減少しているのは地方、郊外です。

駅まで車で15分だったり、スーパーやコンビニが無かったり、夜外灯が無かったりする郊外はやはり不便です。

人間は一度便利なものに慣れてしまうとなかなか元には戻れません。

そのため郊外は人がどんどん減少してしまいます。

この人口減少に伴い、土地の利用価値も下がっていきます。

つまり地価の下落が発生します。

購入時は1,500万円だったとしても知らぬ間に大きく目減りしている可能性があります。

ただし地域によって大きく変化量は異なるので、今回の検討では価値は横ばいとします。

建物

今回の場合ですと木造ですので、耐用年数は22年になります。

つまり建物価値は22年経つとゼロになってしまいます。

年間での経年劣化による資産の減少額は

2,500万円÷22年=114万円となります。

郊外に買った戸建てマイホームの資産価値

土地と建物の資産価値の動きを簡単ですが説明しました。

郊外の土地は下落の可能性が高く、木造物件の場合22年で資産価値はゼロになります。

このため郊外に買った戸建てマイホームは毎年114万円ずつ資産価値が下落していきます。

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通勤時間ばかりに目がいくと失敗する

以上より、通勤時間短縮を目的として郊外にある会社の近くに家を買った場合、

年間の

 効果額はプラス65万円

 資産価値はマイナス114万円

となるため、総じて損する可能性がある事がわかりました。

そのため通勤時間短縮ばかりに目が行くと人生を長い目で見たときに資産形成という点で失敗しかねないという事です。

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場所さえ失敗しなければ通勤時間短縮は取り組むべき

ここまで失敗例を見てきました。

もちろんこれは様々な前提条件の上での検討結果です。

必ずしも会社近くに家を買う事が不正解ではありません。

条件が多少変われば結果も大きく変わってきます。

例えば郊外でも人口の流入が望めるのであれば地価の下落が発生したりしませんし、家も欲しい人がいれば価値以上の高値で売れる場合もあるからです。

また、時間というのは有限であり、過ぎた時間というのは二度と戻ってきません。

そのため可能な限り時間を有効に使おうとするのは正しい考えであることに間違いはありません。

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