仮のマイホームとしての中古物件の金額の決め方

不動産投資

以前不動産投資とマイホームを両立するために割安で中古物件を購入してリフォームして住みましょうという記事を書きました。

不動産において将来の売却損を少なくするには中古の物件がおすすめです。

その中でも耐用年数を超えているような物件であれば土地値付近での購入も可能です。

しかし、同時に株式投資も実施しており、配当金でのCFの増大も目指している場合、住宅ローンの支払いにより必要な投資額を確保できない可能性が出てきます。

そのため、現在の収入と目指す配当金から、組んでも良い住宅ローンの額をみてきたいと思います。

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資産運用計画を立てる

CFが毎月いくら欲しいか

最終的には生活費を全て賄えるようになりたいと考えているでしょうが、目標としては大き過ぎます。

その前に小さなステップを刻まないと途中で挫折してしまいます。

電気代、ガス代、水道代、通信費など生活費の一部を賄うとしましょう。

まずは目標として約3万円/月の配当金とします。

すると年間で配当金36万円になります。

利回り3.5%とすると必要な投資額は約1,000万円になります。

いつまでに欲しいか

ではいつまでに毎月3万円の配当所得が欲しいかを考えます。

例えばこのように決めても構いません。

”少なくともこの会社に、あと10年は勤務するから10年以内の達成を目標とする。”と。

毎月の投資額を決める

年間の必要貯金額は1,000万円/10年=100万円/年となります。

月々だと、100万円/12カ月=8.3万円/月の投資が必要になります。

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マイホームに使える額を決定する

毎月の手取り収入が世帯で36万円とします。

まず必要投資額8.3万円を除いた27.7万円でやりくりする必要があります。

また投資以外にも現金での貯金も考慮します。現金はいざというときに役に立ってくれます。

その備えとして3万円/月を生活費に組み入れます。

<内訳>

食費 6万円

通信費 1万円

光熱費 1万円

 衣類 1万円

 外食含む交際費 6万円

 その他雑費 1万円

 現預金 3万円

→合計 19万円

以上より居住費に使用できるのは

27.3万円―19万円=8.3万円

毎月最大でも8.3万円という事になります。

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総額いくらの物件が買えるのか

前提として購入諸費用である物件価格の約1割については自己資金で賄うとします。

期間は35年とします。

すると住宅ローンの支払いとして許容できるのが8.3万円/月だと、物件価格は3,197万円が上限となります。

また今回のような検討においてSUUMOに使い勝手の良いシミュレーションがあるのでそれを使います。

サイト→購入可能額シミュレーション

思ったより少なかったでしょうか?

他の人が持っていない不労所得を得ようとしているのだから、必ずどこか“引くポイント”は必要です。

今回で言うと”家は中古でやや小さめ”というのが、他の人に対して引くポイントになります。

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もう少し立派な中古住宅に住みたい場合

上述のように許容できる住宅ローンの支払い額が8.3万円/月だと、物件価格は3,197万円が上限です。

確かにこれでは立地によっては狭い物件になる場合もあるでしょう。

もう少し欲張って良い家にしたいならどこかで頑張らないといけません。

頑張りどころ、見直しどころとしては

 ・手取り収入を増やす

 ・支出を抑える(固定費の見直し)

 ・配当金額の妥協

 ・配当金達成時期の妥協

になります。

どれを選ぶかはその人次第ですが、投資家ならぜひ“手取り収入を増やす”でいきたいところですね。

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