不労所得によるリタイアを目指すなら不動産投資は必須

不動産投資

私は2017年に不動産投資の世界に足を踏み入れました。

それは不労所得によるリタイアには株式から得られる配当だけでは達成できないと考えたためです。

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目標不労所得

毎月のCF 100万円

 <配当金:15万円、 家賃収入:85万円>

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配当だけでリタイア

毎月30万円の生活費を賄うには税引き後の利回りを3.5%としても約1億円投資しなければなりません。年間200万円投資しても50年かかります。(もうサラリーマン卒業していますね。)

仮に10年でリタイアを考えると年間1,000万円の投資を続ける必要がありますが、自分含めほとんどのサラリーマンの給料だけではほぼ達成できません

生活費30万円/月とすると、30万円/月 ×12カ月=360万円 /年

必要投資額=1,000万円とすると可処分所得は少なくとも1,360万円以上。

税引き前の所得はざっくり2,000万円近く必要になり、日本の所得者トップ1.5%くらいに入らなければいけません。

出典:厚生労働省「 平成 29 年 国民生活基礎調査の概況 」

https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa17/dl/10.pdf

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不動産投資が必須である理由

自分の好きな事や得意な事で起業したり、何か事業をやったりしている方は不労所得による早期リタイアなんて考えていないでしょう。

自分の好きでも無い事をやらされて、周囲の人間関係にひどく気を使わなければならないサラリーマンこそ不労所得による早期リタイアを考えるものです。

ではサラリーマンに起業や事業を作ったりできるでしょうか?

中にはできる人もいると思います。

しかし普段企業に勤めているサラリーマンには、自ら顧客を創造する、という事は実際には難しいと思います。

ではどうするか?ですが、やはり投資しかありません。

しかし先ほど配当金のみで生活できるようになるには50年かかると説明したばかりです。キャピタルゲイン狙いだとしても一部の天才しか勝ち続けることができないのは歴史が証明しています。

そこで目的に合致するツールとして登場するのが不動産投資です。

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不動産投資によるレバレッジ効果

不動産投資の一番の魅力は金融機関からの借入によるレバレッジ効果です。

レバレッジは”レバー作用”からきており、日本語で「てこ」の事です。

つまり小さな力で大きなものを動かす作用、という意味です。

レバレッジの効果を下記A, Bの2パターンを見比べて確認しましょう。

A, B 共通の条件:元手100万、投資利回り5%

パターンA.レバレッジをかけずにそのまま投資

100万円×5%=5万円→年間5万円の利益

パターンB.融資によるレバレッジ20倍(借入金1900万円) 、借入金利3%

100万円×20×5%-1,900万円×3%=43万円

年間43万円の利益

融資を受けることにより借入金利3%を払う必要がありますが、それでもBはAの8.6倍の利益が獲得できます。

100万円だけで年間43万円もの利益を得ようとすると利回り43%という驚異的な数字が必要となり、現実的ではありません。

また、Bの条件で仮に利回りが5→4%だったとしてもAより大きな利益の獲得が可能です。

パターンC.利回り5→4%

100万円×20×4%-1,900万円×3%=23万円

年間23万円の利益

  利回りが小さくなっても利益はパターンAの4.6倍です。

これが不動産投資一番の魅力であるレバレッジの効果です。

もちろんリターンの大きさ=リスクの大きさであり、マイナスのレバレッジ効果が出てしまうと資産はものすごいスピードで減少していきます。

そのため不動産投資をする際は利回りと返済金利の差分=イールドギャップを意識して運営していく事が重要になります。

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