新築マイホームの購入はよく考えよう

資産運用

友人がマイホームを購入しました。

購入価格は土地5,000万円で新築の家が2,500万円の合計7,500万円だったそうです。

一応年収は800万円ほどあるそうです。

家は木造とのことなので築22年で評価額はゼロになり、評価額は土地のみの5,000万円のみとなります。

土地としては今後も需要が望めそうな素晴らしい場所なので立地選びは良いのですが、今回のマイホーム購入が今後の資産形成にどう影響してくるのでしょうか?

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年収800万円で組めるローン

フラット35を目安に考えてみます。

フラット35では返済比率を下表のように定義しています。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30% 35%

年収800万円であれば年間返済額は800万円×35%=280万円が上限となります。

月々で言うと23.4万円の支払いになります。ボーナス支払いは無しとします。

金利は1%とすると借入限度額は8,289万円となります。

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友人の毎月のローン返済額

購入諸費用である物件価格の1割である750万円を現金で支払い残りの7,500万円をローンで支払うとします。

期間は35年間で金利は0.6%とします。

ボーナス支払い無しのパターンAとボーナス支払い有りのパターンBで月々の支払いを比べてみます。

パターン
ボーナス1回分の支払い 0 40万円
月々の支払い 19.8万円 13.1万円

毎月20万円支払うのも厳しいですし、かといって35年間ボーナスもらうたびに40万円支払いに消えていくのも厳しいですね。

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会社からの自由は遠のく

年収800万円というと手取りで約600万円です。

話を簡単にするためボーナス分も毎月の収入に振り分けるとします。

すると手取り月収50万円になります。

またローンの返済方式も話を簡単にするためにボーナス支払いは無し、つまり前述のパターンで言うとAとします。

この場合毎月のローン返済後の残りは約30万円です。

食費、交際費、保険、光熱費、通信費、自動車関連費用等含め約20万円とすると毎月の残りは10万円になり、年間で120万円となります。

ここから固定資産税や家の修繕費、ちょっとした旅行、病気やケガなどで発生するだろう出費を40万円とすると年間で貯金及び投資可能な額は80万円となります。

以下シミュレーションの条件として、31歳から資産運用を開始し毎年80万円を積立て、利回り3.5%、30年後の60歳まで運用したとします。

結果は下表の通りです。

年齢年初投資額年末年間配当金
310万円80万円80万円2.8万円
3283万円80万円163万円5.7万円
33168万円80万円248万円8.7万円
34257万円80万円337万円11.8万円
35349万円80万円429万円15.01万円
36444万円80万円524万円18.34万円
37542万円80万円622万円21.78万円
38644万円80万円724万円25.34万円
39749万円80万円829万円29.03万円
40859万円80万円939万円32.85万円
41971万円80万円1,051万円36.8万円
421,088万円80万円1,168万円40.89万円
431,209万円80万円1,289万円45.12万円
441,334万円80万円1,414万円49.5万円
451,464万円80万円1,544万円54.03万円
461,598万円80万円1,678万円58.72万円
471,736万円80万円1,816万円63.57万円
481,880万円80万円1,960万円68.6万円
492,029万円80万円2,109万円73.8万円
502,182万円80万円2,262万円79.18万円
512,342万円80万円2,422万円84.75万円
522,506万円80万円2,586万円90.52万円
532,677万円80万円2,757万円96.49万円
542,853万円80万円2,933万円102.67万円
553,036万円80万円3,116万円109.06万円
563,225万円80万円3,305万円115.68万円
573,421万円80万円3,501万円122.53万円
583,623万円80万円3,703万円129.61万円
593,833万円80万円3,913万円136.95万円
604,050万円80万円4,130万円144.54万円

40歳:プラス171万円、年間配当33万円

50歳:プラス742万円、年間配当79万円

60歳:プラス1,874万円、年間配当145万円、総資産4,130万円

となります。継続投資と10年単位の時間を味方につける事で一般的な方と比べると裕福な家庭環境になると思われます。

ただし、年収800万円もありながらこれでは、うまく資産を運用できていないと思います。

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運用計画からマイホームの総額は決める

年収800万円の場合、限度額まで住宅ローンを組んだ場合の月々の支払いは23.4万円である事はさきほど触れました。

友人の場合でも月々の支払いは約20万円にもなります。

しかし、本来順番は逆です。

資産運用計画があり、月々の投資額があり、組んでも良い住宅ローンの額が決まるのです。

マイホームという夢に飛びついてはその時点で選択肢は限られてしまうので注意が必要です。

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