不動産投資の魅力 利回りのコントロール

不動産投資

将来に向けた資産形成や毎月のCF増大には投資する事が必須です。

投資対象は株式や不動産などがあります。

株式投資では安く買って高く売る事で利益を得るキャピタルゲイン狙いの投資と定期的な配当を得るインカムゲイン狙いの物に大別できます。

不動産投資は家賃収入を得るインカムゲイン狙いがほとんどでしょう。

私は売買タイミングを逃すまいとスマホやPCのディスプレイに縛られたくないので株式投資もインカムゲイン狙いの投資スタイルです。

では、株式投資にはない不動産投資のメリットとしてどのようなものがあるのでしょうか?

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株式投資は利回りをコントロールできない

株式投資における配当利回りとは

 年間配当収入/物件価格×100% です。

例えば株価が1万円、年間配当金が350円の場合、利回りは

350円/1万円×100=3.5%となります。

つまり利回りを上げるには株価を下げるか、配当金額を上げるかの二択しかありません。

しかしこれはどちらも現実的ではありません。

相場をコントロールするか、その企業の大株主になるかすれば可能ですが、これには桁外れの資金が必要になります。

そのため株式投資における配当利回りとはコントロール不能と考えるのが普通です。

ただしキャピタルゲイン狙いの投資ならこの限りではありませんが。

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不動産投資は利回りをコントロールできる

では不動産投資はどうでしょうか。

不動産投資における利回りとは

 年間家賃収入/物件価格×100% です。

例えば物件価格が1,000万円、年間家賃収入が84万円の場合、利回りは

84万円/1,000万円×100=8.4%となります。

つまりざっくり言えば物件価格と家賃次第ということになります。

相手は株取引のように大量にいるわけではなく、基本的には物件の売主と借り手の2人だけです。

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不動産投資で利回りを上げるには

利回りを上げるには高めの家賃を設定するか、物件価格を抑える、つまり交渉などで安く買うかの二択です。

家賃設定

まず後者の家賃設定ですが、これはその地域の需要と供給、相場から決まるので大きく逸脱した値は設定できません。

ただし、その地域に一つしかない部屋であれば多少高い家賃でも一人くらい借りてくれる可能性があります。

例えば、地域で一番広い1Rや駅から一番近いとか、何かしら特徴が必要になります。

物件価格

前者の物件価格ですが、現金一括買い、修繕必要部位の指摘、地域の相場観などいくつか方法はありますが、当然売主側の事情によるところも大きいので一概には言えません。

このように状況に応じた交渉の余地があります。

ただし、株価にはこのような交渉の余地すらありません。

しかしその分売主との交渉、管理会社の対応など人と接する事が多いのである程度慣れが必要になりますが。

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