新築マイホームは投下資金を圧縮する

不動産投資

35年ローンで新築マイホームを購入したとしましょう。

土地代2,000万円
物件代2,000万円

物件価格は4,000万円です。

35年後にローンが完済した時に、その物件に4,000万円の価値はあるでしょうか。

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土地の価値は変わらない

銀行の物件評価でよく使われる積算価格を算出してみます。

土地は経年劣化しないので基本的には価値は変わりません。

ただし、35年の間に大きく人口が変わってたり、近隣の開発状況によっては増減の可能性があります。

今回はそういった外的要因は考慮せず、土地価格の変動は無しとします。

そのため土地の価値は変わらず2,000万円です。

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RCでなければ建物価値はゼロ

積算評価では建物は経年劣化による価値への影響を受けます。

具体的には下式で表されます。

X年目の建物の価値は

(建物耐用年数-X)/建物耐用年数×床面積×再建築費用

ここで上式の建物耐用年数再建築費用について整理しておきます。

建物耐用年数

建物の構造によって異なります。

木造 22年
鉄骨 34年
RC 47年

積算評価をする上でこの耐用年数を超えたものは基本的には評価額はゼロになります。

そのため35年ローン支払い後は耐用年数が35年以上のRCでなければ基本的に建物価値はゼロになってしまいます。

再建築費用

これも建物の構造によって異なります。

木造 13万円/平米
鉄骨 16万円/平米 
RC 19万円/平米

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35年後における投下資金と不動産の価値

35年後ローンを完済したとしましょう。

金利1%だとして金利の支払い分は約740万円です。

また固定資産税も毎年約15万円ほどかかります。

築20年目あたりで一度修繕費として100万円かかっているとします。

すると35年間での支払総額、つまり投下資金は

4,000万円+740万円+15万円×35年+100万円=5,365万円にもなります。

では不動産の価値はどうでしょうか

物件は木造とします。

前述の通り既に耐用年数は超えています。

そのため不動産の価値は土地の価値のみの2,000万円ということになります。

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資産はマイナス成長

以上より35年という時間をかけて5,365万円も投下したのに残ったのは2000万円という土地のみの価値です。

投下資金と残った価値の差額である3,365万円を35年で割ると96万円になります。

つまり1年で96万円ずつ失っているのと同じ事になります。

年率でいうと-1.8%というマイナス成長です。

ただし、いくら米国株などに投資して利回り3.5%といっても元本の大きさが全く違うのでマイナス成長は避けられません。

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