不動産投資の失敗 激安ワンルームを避ける理由

不動産投資

よく利回り20%、価格200万の激安ワンルーム物件が売りに出されています。

年間40万円の家賃収入なので5年で元がとれるように見えますが、なぜ避けたほうが良いでしょうか?

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物件の正体

築古のため、外観や設備が古く、周辺の競合物件に対し、競争力が”家賃の低さ”の一点のみで戦っている物件です。

間取りや設備もすべて仕様が古いため交換が必要だが、家賃が低いためそれもできずさらに家賃を下げているような物件です。

立地の良さなど、もし他に競争力ポイントがあるなら物件価格をここまで下げなくても買い手は見つかります。

例えば東京の人気エリアであれば築古で設備が古くても、物件価格は依然高いままです。

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デメリット

融資が受けられない

不動産投資最大のメリットでもある融資によるレバレッジが使えない可能性があります。

ワンルームではほぼ建物価値ですので、経年劣化とともに銀行の評価額も低くなり、耐用年数を超えていれば価値は”ゼロ”です。

価値が無いものに銀行は融資してくれません。

では現金一括で買えばいい、と思うかもしれませんが、基本に立ち返ります。

不動産投資の最大のメリットは、金融機関の融資によるレバレッジにあります。

それができないのであれば、空室、修繕のリスクをとってまで不動産投資をやる必要はありません。

修繕費、管理費が高い

築古の物件となると建物全体の修繕費用も大きくなります。

外壁や廊下、ポスト、階段などの共用部分、普段目に見えない、基礎や配管にも傷みが出てきます。

またここを直したら次はここ、など修繕を実施する頻度も高くなります。過去に見てきた物件ですが、ざっくりそれらで2万円/月弱の設定でした。

そのため、家賃収入に対する修繕費、管理費の割合が大きくなります。

今後さらに修繕箇所が増えるので支払額は大きくなるでしょう。

収益の絶対額が小さい

利回り20%、価格200万円の物件の場合、

 200万円×20%÷12=3.4万円/月の家賃が得られます。(借入無しの場合)

ここで前述の修繕費、管理費を仮に2万円とすると毎月の収入は1.4万円となり、年間で16.8万円となります。

仮にエアコンが壊れるとワンルーム用でも10万円は飛びます。さらに給湯器や室内の壁や床に不具合が見つかれば、あっと言う間に20万円くらい飛んでしまします。

物件が激安だからと言って設備まで激安になるわけでは無いのです。

さらに空室になれば毎月修繕費を支払う必要がある上に、次の入居者もなかなか決まらないでしょう。

また固定資産税の支払いも必要です。

全部をリフォームできない

戸建の築古は購入後のリフォームにより物件の魅力をアップさせることができます。

しかしワンルームでは自分の所有する部屋しかリフォームできません。

入居希望者は物件の外観のあまりのボロさに、候補からすぐ外してしまい、部屋の中まで見ないでしょう。

つまり、修繕費用をもっと大きくして建物全体をきれいにしないと、部屋の中まで来ることすら無いのです。

建物外観含む物件の大きな修繕には他の部屋を所有するオーナーさんの合意が必要となりますが、非常にハードルは高いと思います。

出口戦略が限られる

レバレッジをかけずに自己資金で100%で購入したとしましょう。

しかし当然ながらこの物件を売りに出したいと思ったとき、同じように次の購入者にも融資はつかないでしょう。

つまり次の買い手がいないということです。

物件としても価値もないのでただ同然で手放す可能性すらあります。これで赤字にならないためには下記条件を満たす必要があります。

<条件>

 物件価格:200万円、 家賃:3.4万円/月

購入手数料:物件価格の10%

 修繕費、管理費:2万円

→年間収入40.8万円で

 購入費用含む220万円を最短で回収するには?

<必要条件>

 10年間、入居者の退去、設備の故障無き事

また簡単にするため省きましたが、不動産取得税や固定資産税、などの出費があるので実際にはさらに長い期間が必要となります。

この条件でも10年間で最終的なリターンは”ゼロ”です。つまり購入に使用した220万が10年間で生み出した価値は”ゼロ”です。

(インフレ率を1%とすると10年前の220万円は243万弱となるので価値としては目減りしています。)

以上まとめると家賃収入に対する修繕費、管理費の割合が大きく、金融機関からの評価額が小さい物件は避けたほうがいいということでした。

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