ある物件の収益性を予測したいとき、利回り計算をします。これは不動産投資に限ったことではありません。
ただ一口に利回りと言っても、どこまでの因子を内包するかで結果が大きく変わってきてしまいます。
ここでは不動産投資の収益性を測るための利回りの計算方法について話をします。
利回りの種類と計算方法
表面利回り
年間収入を物件価格で割ったもので、不動産業者が持ってくる資料やネット上で公開されている利回りがこれです。
＜例＞物件価格：1000万
年間家賃収入：84万円(=7万/月×12カ月)
表面利回りは84万÷1000×100=8.4%
しかし実際に家賃84万円がすべて収入になるわけではありません。
物件の維持・管理費用が出費として計上されるからです。
実際表面利回りを使用して物件購入判断している方はいないでしょう。
なぜ、広告にはこの利回りしか書いてないかというと購入する個人によって購入条件や利回り算出の方法が異なるため、大まかな目安として表面利回りを記載しているからです。
実質利回り
家賃収入から必要な費用を差し引いて利回りを算出します。
管理費用、修繕積立費用、管理業務委託費用などがあります。
＜例＞物件価格：1000万
年間家賃収入：84万円(=7万/月×12カ月)
管理費：0.7万円/月 ←追加
修繕積立金：0.4万/月 ←追加
管理業務委託費用：0.3万/月 ←追加
固定資産税：4.5万/月 ←追加
空室率：10% ←追加
実質利回りは
｛(7万月-0.7万/月-0.4万/月-0.3万/月)×12カ月×90%-4.5万｝÷1000万×100=6.27%
となります。
しかし、実際はこれでも不十分です。
不動産投資は金融機関からの融資によるレバレッジ効果を得る事ができる投資です。しかし、その反面月々の返済が付いて回ります。そこで本当に重要になるのは返済を考慮した利回りです。
返済後利回り
その物件がもたらすCFとして留意すべきはこの返済後利回りです。
これは文字通り毎月の返済を考慮したもので、実質利回りからさらにローンを差し引いたものになります。
＜例＞物件価格：1000万
年間家賃収入：84万円(=7万/月×12カ月)
管理費：0.7万円/月
修繕積立金：0.4万/月
管理業務委託費用：0.3万/月
固定資産税：4.5万/月
空室率：10%
融資期間：20年 ←追加
金利：2.1% ←追加
頭金：200万(物件価格の2割) ←追加
実質利回りの例に融資条件を追加しました。
この場合、毎月の返済額は 4.1万/月となるので、
返済後利回りは
{(7万月-0.7万/月-0.4万/月-0.3万/月-4.1万/月)×12カ月×90%-4.5万}÷1000万×100=1.17%
表面利回りでは8.4%でしたが、実際に運用することを考えると本当の利回りは1.17%にしかならないことがわかりました。
ここからさらに毎年の固定資産税や、空室などの費用がかかるため、利回りとしては1%を下回る可能性が出てきます。
そういった予想される危険因子を可能な限り抽出し、運用利回りのシミュレーションを行った上で物件購入をしていきましょう。
また一棟ものよりワンルームの方が管理費、修繕積立費などが高くなる事も把握しておくといいでしょう。
返済後の利回りは少なくとも2%以上を目安にしたいところです。
また今回の例における実質利回り1.17%ですが、年間でいうと1000万×1.17%=17万/年の利益となります。
もし頭金として用意した200万で株式投資をした場合ですが、利回りを4%として場合でも、200万×4%=8万/年の利益です。
不動産投資は融資によるレバレッジ効果が得られるため低い利回りでも大きな額を得ることができます。
また一般的に利回り、リターンの大きさ=リスクの大きさということなので、興味のある案件はよく調べた上で、どれに自己資金を投下するかを決めましょう。
またもう一つ意識すべき利回りがあります。
投資利回り
年間収入を自己資金で割ったもので、投下した自己資金をどのくらいで回収できるかを確認できます。
＜例＞物件価格：1000万
年間家賃収入：84万円(=7万/月×12カ月)
管理費：0.7万円/月
修繕積立金：0.4万/月
管理業務委託費用：0.3万/月
固定資産税：4.5万/月
空室率：10%
融資期間：20年
金利：2.1%
頭金：200万(物件価格の2割)
投資利回りは
｛(7万月-0.7万/月-0.4万/月-0.3万/月-4.1万/月)×12カ月×90%-4.5万｝÷200万×100=5.85%
となります。
今回の例でいうと、毎年自己資金の5.85%を回収できるということを示しており、
100÷5.85=17.09・・・
つまり、最初に投下した自己資金を回収し終えるのに 18年かかるということです。
ただし、入居者の立ち退き都度に修繕費が発生したり、物件内の給湯器やエアコンが故障したりすることで別途費用が発生するため、おそらく回収には18年以上かかるものと考えるべきしょう。
まとめ
以上4つの利回りについて見てきました。
不動産投資をするからにはやはりCFが重要になります。つまり返済後利回りをどれだけ確保できるか、です。
方法としては物件価格交渉、頭金をできるだけ入れる、融資期間を長くとる、低金利で融資を受ける、空室率が低い地域を選ぶなどがあります。
ただし、返済後利回りを上げようとして頭金を多く入れると投資利回りを低下しますので、物件の保有期間などの自分の計画に合わせてバランスを取る必要があります。
例えばワンルームなら10年で売却するから自己資金は5年で回収したい、一棟なら20年以上保有するから15年くらいで自己資金を回収したい、というように出口まで含めて自己資金は検討しましょう。
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