不動産投資のリスク

不動産投資

資産形成だったり不労所得のためだったりと、不動産投資に興味がある方も多いと思います。

しかしの魅力の大きさには見合ったリスクがある、というものです。

問題無いと考えて買った物件に思わぬリスクが隠れていたりすると高い教育料を払うことになります。

しかし、隠れたリスクを見つけ出し、しかもそのリスクに対し自分自身で解決できる術があるのなら格安でその物件を入手する事ができます。

そのため気に入った物件が見つかった場合は想定しうるリスクを全て洗い出す事で、購入回避や逆にそのリスクを理由に大きな指値をしたりと切れるカードが増え、優位に立つことができます。

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不動産投資のリスク

以前不労所得獲得には不動産投資が必須という記事を書かせてもらいましたが、今回は不動産投資のリスクと対処方法についても話をします。

金利上昇リスク

以前不動産投資の魅力は融資によるレバレッジ効果にあると言いました。自己資金のみの場合と融資を受けた場合とで収益が大きく変わってくると説明しましたが、その中の借入金利が一つリスクとなることをここで説明します。

借入金利とは文字通り、資金を調達してくる際に銀行などの金融機関が設定する金利のことです。

金利の種類

金利は通常固定金利か変動金利かの2種類があります。

固定金利:借入期間中、金利は一定、というものです。長期プライムレート(通称:長プラ)に依存します。

変動金利:借入期間中、ある一定期間をおいて金利が変更される、というものです。

何に基づいて変更されるかというと上述の長期プライムレートと、短期プライムレート(通称:短プラ)に依存します。

金融機関によってどちらに基づいて金利を変更するかは決まっていたり、自分で選ばせてくれたりします。

借入金利は下式によって決まります。

借入金利 = 長プラ or 短プラ + 金融機関によって決定される金利(借入年数や個人の属性)

長期プライムレートと短期プライムレート

プライムレートとは金利のことです。日銀が毎月発表している銀行への貸し出し金利のことです。

長プラ:長期間にわたって貸し出す場合ですので、その分リスクが大きく高めの金利です。ただし、変動幅は小さめです。

短プラ:短期間での貸し出しのため、その分リスクが小さく低めの金利です。市場の影響を受けやすいため変動幅は大きめです。

金利上昇リスクがあるのはもちろん変動金利で融資を受けた場合です。

ただし、金利が急激に上昇したからと言って借入金利がただちに影響を受けるわけではありません。金融機関によりますが、借入金利の見直しは半年に一回、最大の上昇幅でも25%など、と上限が設定されていたりします。

金利上昇を考慮しても計画通りのキャッシュフローが出るように事前に金利が何%までなら許容できるか、を事前にシミュレーションしておく必要があります。

空室リスク

不動産投資とは家賃収入を得ることであり、空室は最も避けたいリスクです。そのためにも下記の観点で極力空室とならないように購入前に事前調査が必要です。

まず、購入を考えている物件がある地域が、大学があるのか、主要駅が近くにあるのか、それとも駅から少し離れた閑静な住宅街なのか、によって入居対象者がちがってくることはわかりますよね。

前者なら単身者が多いはずですので1K、1R、1LDKなどの間取りの物件を押さえたいところです。

後者ならファミリー向けの間取りのマンション、もしくは戸建てでもいいかも知れません。

つまり購入する物件とその地域の用途がマッチしていないとどんなに素晴らしいファミリーマンションでもその地域に家族が引っ越してこなければ日の目を見ません。

上述の内容は説明のため簡略して書きましたが、実際の現地に行って物件や地域を見て、不動産屋の話を聞くのが一番だと思います。

ただし、会社の寮が入っている、近くに大学がある、などのある特定の条件に依存すると、将来会社や大学が移転などによりその地域から撤退した場合大幅な空室率のアップにつながりますので要調査です。

老朽化による修繕費、管理の増加

建物は経年劣化します。15~20年を超えると外壁の防水性低下によるカビ、変色や、ポスト、階段部などの金属のさびなどが目立ってきて、だんだんボロボロになってきます。すると入居者も出ていってしまったり、新規入居者も来なくなります。しかもぼろぼろになるまで放置していた場合修繕費が予想以上に大きくなってしまいます。

そのため、積み立てた修繕費で建物を定期的にメンテナンスする必要があります。

しかし、築古の物件だといたるところが傷むようになるため、修繕費が大きくかかります。

また入居者から電球が切れた、や、ドアの開きが悪い、など頻出するようになり管理費もかかるようになります。

物件を購入する前から積立修繕費の有無や修繕にかかる費用のシミュレーションなどをしっかりやっておく必要があります。

例えば6階以上の物件ではエレベーターの設置が義務付けられていますが、エレベーター一基の交換費用は1,000万くらいします。

災害による損壊リスク

マイホームをお持ちの方も同じ心配を持っていると思いますが、災害による物件の損害があります。

大雨や、それに伴う川の氾濫で物件が浸水した、地盤沈下により物件が傾いたなどが最悪のケースで考えられます。

そうならないためにも事前にハザードマップの確認や、海抜何mなのか、液状化しやすいのか、周りに重量のある物件(RCなど)あるのか、などを調べておくといいでしょう。またあくまで参考に過ぎませんが、地名に水に関連する名前が入っていないかも見ておくといいでしょう。

以上がおおまかな不動産投資リスクと対処方法です。失敗すると再起するまで時間がかかってしますのでくれぐれも慎重に物件は検討しましょう。

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