楽待や建美家などで物件を見ていると物件価格と利回りが大きく表示されています。
しかし、その価格で実際に物件が手に入るわけではありません。
頭金として用意した資金で諸費用しか払えなかったなんてこともざらにあります。
そこで、物件を自分のものにするまでに必要な費用について説明していきます。
購入諸費用は大きく5つある
仲介不動産屋への手数料
投資物件に限らず、自宅用としての中古の戸建て、マンションを購入する際にも同様に必要な手数料で物件価格×3%+6万(+消費税)までと決まっています。
件価格に比例するので、一棟マンションだとかなりの額になります。
2,000万円の戸建ての場合、手数料は2,000万円×3%+6万=66万 (+消費税) ですが
3億のマンションの場合、手数料は3億×3%+6万=906万 (+消費税) となります。
これが仲介不動産屋の稼ぎになります。
中には割り引いてくれる不動産屋もいますが、基本的にお世話になったらきちっと払いましょう。
登記費用
登記簿謄本における所有者の名前を自分のものに変更してもらうためのものです。
主に税理士にやってもらいますのでその費用が必要です。
不動産屋に登記までお願いすると非常に高い費用が請求される場合もあるので、要注意です。
自分でやっても構わないのですが、これまた実際にやるのに時間がかかるので、
知り合いに頼んだりして自分で税理士を見つけてくるのもありです。
日本土地家屋調査士会連合会という日本の組織が平成28年に調査した結果だと、
登記費用の平均は20万を少し超えるくらいでした。
火災保険料
家事などで物件が損傷を受けたときの修繕に対する保険料です。
私が購入した築10年のRCのワンルームで8,000円/月ほどです。
これは払っといていいでしょう。ただし、保証の上限は別途設定されているのでよく確認が必要です。私の今回のワンルームは200万円程度でした。
ローン手数料
これは銀行で融資手続きをしてもらう上で発生する手数料です。
金融機関や融資額によって異なりますので事前に確認しておきましょう。
固定資産税
例えばある年の7月1日から物件のオーナーとなった場合、7～12月分(※)の固定資産税を払わなければいけません。
固定資産税は役所が決める評価額に基づいて計算されます。
※固定資産税を計算する期間は地域によって異なりますので要確認です。
以上が不動産購入時における諸費用でした。
私が購入した1150万円の中古ワンルームを購入した際には約50万円弱の諸費用が必要でした。
一般的には諸費用として物件価格の1割程度は考えておいたほうが良さそうです。
中には諸費用分もローンとして組むことができる金融機関もありますので参考までに。
購入前後にかかる費用
不動産取得税
購入時の諸費用ではありませんが初期にかかる費用として不動産取得税とよばれるものがあります。
不動産取得後だいたい5か月後に封書で連絡がきます。
額としては固定資産税の2倍くらいのイメージです。この不動産取得税も役所が物件の評価額に基づいて計算します。
自分が購入した物件では購入後5か月後くらいにいきなり9万の請求がきて最初驚いたのを覚えています。
その他（参考です）
交通費
購入したい物件が見つかるとまず現物を見に行ったり、不動産屋と打ち合わせを複数回したりすると思います。
近場であればいいですが、関東地方→東海地方など新幹線での移動が必要になる場合、移動費もばかにできません。
勉強代
有料セミナーや書籍代、交際費が必要となる場合もあります。
まとめ
以上が不動産購入までにかかる諸費用となります。
5つの項目で物件価格の1割という出費は非常に大きいですよね。
しかし物件価格の1割の資金を用意しても諸費用の支払いだけで終わってしまい、結局フルローンになった、ということもよくあります。
金融機関によっては頭金1割を要求されることもあるので、諸費用込みで資金は物件の2割を用意しておきたいところですね。
地方の安い一棟アパートでもだいたい2,000万なので400万は自己資金を用意しておかないとスタートラインにも立てない可能性があります。まずは自己資金を作りましょう。
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