このブログを読んでいる方は米国株、もしくは不動産投資に興味がある方だと思います。
今回は後者の不動産投資についてです。
ワンルーム投資か、一棟アパート投資か、という議論がありますので私の観点から両者の違いを見ていきます。
メリット、デメリット
ワンルーム投資
メリット
価格
郊外であれば500万円、地方都市であれば1,000万円くらいから購入できるので、低コストで参入できます。また物件の数も多く、比較的手が出しやすいため流動性も高く、売却もしやすいです。
立地
空室を回避して安定的に稼働させるためには立地が命となってきますが、その立地にこだわって物件を取得することができます。
デメリット
効率
取得するための時間、労力や投下資金に対するリターンにおいて効率が一棟アパートに対し悪いです。
特に収益性については記事後半を確認ください。
融資
今後物件を買い足していく上で、銀行などの金融機関から融資を受ける必要があります。
しかしワンルームは担保評価が低いので、借入残高が評価額より高い場合は債務超過状態と見られ、融資をしてくれない可能性があります。
リフォーム
所有しているのはその部屋だけですのでリフォームによる付加価値の効果が限定的になります。
例え部屋が素晴らしくても外観が汚ければ印象は悪いです。
しかし外観をリフォームするには他の部屋のオーナーの合意が必要となりますので、実現は難しいです。
実際自分が住まないアパートの管理にそこまで意識は向いていないのが実際のところです。
空室
入居者が出て行ってしまった場合、次の入居者が決まるまでは収入は完全にゼロになってしまいます。
一棟アパート投資
メリット
投資効率
ワンルームのデメリットで触れましたが、時間、リターンともに効率は良いです。
後半の部分でも詳しく説明します。
付加価値
一棟まるごと所有してしまえば、各部屋の内装も建物の外装も全て自分の創意工夫で物件の魅力を向上できます。
リフォームやDIYが好きな方であれば築古を買って自ら物件魅力を向上させ、高利回りで稼働させている方もいらっしゃいます。
資産価値
建物価値がゼロになっても土地が資産として残ります。
新築に建て替えてもいいし、土地として売却してもいいし、選択肢も広がります。
空室
10部屋あるアパートであれば2部屋空室になったとしても家賃は8割入ってきます。
つまり数部屋空いたところで家賃はゼロになりません。
デメリット
融資
ワンルームは都心部でも2,000万円ほどですが、一棟アパートとなると地方でも3,000万円以上はします。
そうすると個人の属性次第では徐々に融資が厳しい可能性が出てきます。
頭金
融資とも関連しますが、目安として物件価格の2割と言われています。
物件価格が3,000万円だと頭金として600万円必要になります。年間200万円貯めて3年かかります。
収益性の違い
ワンルーム投資の場合
＜対象物件＞
・価格：1,000万円、家賃5万円、利回6%
・諸費用：50万円
・頭金：500万円
・管理費、積立修繕費：0.8万円/月
・固定資産税：4万円/年
＜融資条件＞
・融資額：550万円
・金利：1.65%(変動)
・期間：35年
⇒毎月のキャッシュフローは約2.1万円です。
またこの場合、ローン返済及び諸費用支払い後の利回りは2%となります。
一棟アパート投資の場合
自分はまだ一棟を入手していないので、条件は一棟のまま、ワンルームと同様の計算をしています。ただし、金利は厳しめに設定してます。
＜対象物件＞
・地方都市
・家賃：50万円/月(5万円/月・戸×10戸)
・価格：5,000万
・諸費用：300万
・頭金：500万
・管理費、積立修繕費：4万円/月
・固定資産税：30万/年
＜融資条件＞
・融資額：4,800万
・金利：3%
・期間：20年
⇒毎月のキャッシュフローは約16.8万円です。
またこの場合、ローン返済及び諸費用支払い後の利回りは5%となります。
収益性まとめ
以上より確認した通り、一棟アパートだとワンルームの5倍の価格であるにもかかわらず、収益性は8倍ほどあります。
ワンルーム投資では収支における管理費、積立修繕費の割合がどうしても高くなりますので全体的に儲かりません。
普通のサラリーマンでも手が出る価格でありながら、背負っても人生が破綻するような価格でもないので、意外と需要はあるみたいです。(なので価格も意外と落ちません)
ワンルームは節税対策やおこずかい稼ぎ、もしくは不動産投資の初歩としてなら良いかもしれません。
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