不動産投資 ワンルームと一棟アパートどちらから始めるべきか

不動産投資

ワンルーム投資、一棟アパート投資のどちらからいくべきはまず目標と目標を達成するための戦略によります。

将来自分のありたい姿、またはやりたい事を想像し、考え、どのような手段で達成しようとしているのか、が重要です。

つまり不動産投資で月々のおこずかい程度が欲しいのか、生活できるほどの収入が欲しいのか、によって取るべき戦略が違ってきます。

ここではわかりやすいように

①そこまで不動産投資には本腰は入れない、毎月おこずかい程度のプラスの収入が欲しい

②不動産投資をがっつりやり家賃収入で会社員を辞めたい

の2パターンでどのように最初の物件を購入していくべきかを考えていきたいと思います。

私は②を目指して日々精進しております。そしてそれを達成するにはアパートを3~4棟以上所有しないと厳しいです。ワンルーム投資だけでは②の達成は困難です。

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目標による戦略の違い

毎月おこずかい程度のプラスの収入が欲しい

①の場合です。

目標は月々のおこずかい4万円を稼ぐ事とします。サラリーマンをしながら傍らで不動産投資をする事になります。

この場合であれば、空室リスクの小さい、好立地でのワンルーム投資がいいと思います。

前記事でも見たように1,000万円のワンルーム1戸で2.1万円/月の収入ですので2戸購入する必要があります。

借入額の総額は約2,000万円となります。

もちろんこの価格は目安であり、都心なのか地方都市なのかで物件価格は全然変わってきます。

東京都心にワンルームを購入しようと思ったら1戸2,000万円ほどします。

不動産投資をがっつりやり家賃収入で会社員を辞めたい

②の場合です。

生活費は毎月30万円とし、サラリーマンを辞めるところまでを目標とします。

その場合、給料という安定収入がなくなってしまうため、不動産投資で毎月そこそこのCFが必要となります。

目標は月々のCF100万円を稼ぐ事とします。

もちろんローンを返済し、管理費やその他諸費用を支払った後に100万円残るという目標になります。

目標年間収益は1,200万円です。

話を簡単にするためローン返済後の利回りを

 ワンルーム:2%

 一棟アパート:5%

とします。諸条件は下記記事「収益性の違い」をご参照ください。

すると毎月100万円のリターンを得るためには、

 ワンルーム:1,200万円/2%=6億円

 一棟アパート:1,200万円/5%=2.4億円

※前回記事の諸条件の場合です。

となり、ワンルームでは6億円の融資が必要になるのに対し一棟アパートでは2.4億円の融資が必要なのがわかります。

物件価格をワンルームを1,000万円とすると60回購入する必要があります。

これに対し一棟アパートを5,000万円とすると5回の購入で済みます。

そもそも担保力の低いワンルームで6億円もの融資を引くのも現実的ではありません。

以上の結果より一棟アパート投資こそが目標実現の必要条件という事がわかりました。

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両方を組み合わせることもできる

これまで目標に対する投資対象の違いをワンルーム投資と一棟アパート投資の収益の観点から見てきました。

一棟アパート所有が毎月の潤沢なCFの源泉になりうるということがわかったと思います。

では、おこずかい稼ぎではなく②の独立に向け、ワンルーム投資は手を出してはいけないのか?と言うと、必ずしもそうではでありません。

不動産に限らず、投資にしてもビジネスにしてもまずはやってみること=”最初の一歩を踏み出すこと”が非常に大事です。

これがないと始まりません。

しかし、今まで借金を背負ったことの無い方がいきなり一棟アパート購入、5,000万以上の負債をするという決断はなかなかできません。私もできませんでした。

そこで、まずは失敗しても取り返しがきくだろうワンルーム投資で実際に不動産経営を実践し、本、セミナーだけでは手に入らない体験を通して学び、一棟アパート投資に挑戦していくのも、選択肢としては十分成り立つものと考えています。

また一棟アパートを購入するには頭金が購入価格の1~2割ほどは必要となります。

5,000万の物件で500万~1,000万が必要となり、これは20代や30代頭のサラリーマンが払うのは大変です。

給料で200万円/年貯蓄しても2~4年かかってしまいます。

そこでワンルームを所有し、勉強のついでに毎月のキャッシュフローと節税の恩恵に与りなら貯蓄速度を上げることができます。

以上より、②に向け、 一棟アパートのみを買い進め、目指す規模になるまで購入していくのが理想です。

しかし、経験の無い中で無理に買い進めて失敗してしまうと、立て直すのに時間がかかってしまいます。

そのため、まずは練習を兼ねて最初はワンルーム投資から始め、以降は一棟アパート投資に移行ししていく、という進め方もおすすめだと思います。

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