不動産投資 積算価格。物件価格の妥当性について

不動産投資

掲載されている物件を見て、安いのか高いのかわからないと思います。

利回りを見て高い、安いを感じる事は出来ます。

しかし表面利回り算出に使われる収益の部分が、満室想定だったり、新築時の家賃入居者が多く、今では家賃は8割くらいに下落してたりと実際の姿とは異なる設定の場合では大きくぶれてしまいます。

今回は物件価格の目安としての積算価格についてです。

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積算価格とは

不動産の価値を測る方法として積算価格の算出があります。

積算価格は

積算価格 = 建築費用 + 土地価格

で、定義されます。

詳細については下の方で紹介しますが、まずは積算価格の使い方、使われ方を紹介します。

主に下記2点があります。

不動産の購入価格、売却価格の参考として使用

物件価格を、大まかですが把握することで割高での購入または割安での売却を回避することができます。

不動産価格を推定する上で一つの”ものさし”として機能してくれるため、算出方法をマスターしておいたほうがいいと思います。

また、不動産投資物件のみだけでなく、マイホームを購入する際にも使用できます。

継続して融資を受ける際の債務額

不動産投資のメリットはレバレッジ効果、つまり金融機関による融資にあります。

例えば一棟目購入後、二棟目購入しようとしたときに棟目の積算価格が融資額(=借入額)より低い場合はその差額が債務超過と見なされてしまいます。

それにより、二棟目の融資が受けられない、といった問題が発生します。

今後、規模を拡大しようとしている投資家にとっては大きな足かせになってしまいますので、確認が必要です。

一つ留意すべきは銀行ごとに積算価格の算出方法が異なるので、融資相談に行く場合は複数行トライすることをおススメします。

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積算価格の算出方法

積算価格の使い方、使われ方がわかったところで各項目について説明していきます。

積算価格 = 建築費用 + 土地価格

建築費用

建築費用は下記式のように定義できます。

建築費用=再建築費用×延べ床面積×経年劣化

■再建築費用

再度同じ建物を建てる際に必要な費用のことです。

本来は建物の構造など詳細に見ていくことが必要ですが、素人がやるには難しいです。

(時間をかけてしっかり勉強しても得られるのが見合わないです。)

そこでよく使用するのが、非常に大まかですが、建物の躯体ごとの単位面積当たりの建築費用が目安としてあります。

 木造:13万円/m2

 鉄骨:16万円/m2

 RC:19万円/m2

面積

 建物の延床面積の事です。

■建物の経年劣化

建物の法定耐用年数は下記のように定められています。

 木造:22年

 鉄骨:34年

 RC:47年

経年劣化分の算出は、耐用年数-築年数/耐用年数で算出されます。

具体例を使って算出してみます。

木造、延べ床面積築100m2、築12年の建物の建築費用は?

100×13万円×(22-12)/22 =約590万円

となります。

土地価格

土地価格は下記式のように定義できます。

土地価格 =実勢価格×土地面積

■土地面積

登記簿に登録されている数字と実測の値で差異がある場合がありますが、どちらが使われるかはケースバイケースです。

■単位面積当たりの価格

公示価格

政府(国土交通省)が取引価格の目安として発表している金額です。

詳細は国土交通省のHP「土地総合情報ライブラリー」で過去の取引価格含めて確認ができます。

土地総合情報システム

路線価

毎年政府が発表している数字です。物件が接する道路の価格です。

複数路線に接している物件の場合、計算が必要なります。

公示価格 = 路線価÷0.8

実勢価格

実際の取引価格を反映したもので、だいたいこの金額で取引が成立すると考えられる金額です。

過去の売買結果が参考とされます。

実勢価格 = 公示価格×1.1

上記3つの中で最も楽に計算に使用できるのは路線価です。

路線価を使用した土地価格の算出方法は

土地価格 = 土地面積×路線価÷0.8×1.1

となります。

算出の具体例

具体例を使って算出してみます。

土地面積150m2、路線価45千円のときの土地価格は?

150×45000÷0.8×1.1= 約920万円

となります。

これで不動産の積算価格を算出できるようになりました。

最後に一つ例を使用して終わりにします。

木造、延べ床面積築100m2、築12年、土地面積175m2の不動産の積算価格は?

路線価:50千円とする。

100×13万円×(22-12)/22 + 175×5万円÷0.8×1.1=約1,794万円

となります。

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