公示価格が発表されました。ここ数年全国平均は上昇しています。
確かに地価が上がるのは良いことのように思いますが、本当にそうなのかを
不動産投資の観点から地価上昇によるメリット、デメリットを見てみます。
メリット
金融機関からの評価アップで融資が出やすい
金融機関が個人なり法人なりに融資をする際に最も恐れているのは“貸したお金が返ってこない事”です。
この貸し倒れを防ぐために金融機関は担保を取ります。
不動産投資に融資をする金融機関が取る担保とは、融資対象である“物件”の事です。
融資を受けて不動産を購入するなら必ず金融機関が対象物件を担保に取る、つまり抵当権の設定をします。
そして重要なのはその物件に価値があるのか？です。
金融機関がその価値を算出する方法の1つに積算評価というものがあります。
詳しくは下記記事参照願います。
物件の積算価値は建物代＋土地代で算出され、この土地代が公示価格の上昇に伴いアップします。
そのため、金融機関からの評価が良くなり、融資してもらいやすくなります。
資産価値が上がる
前述の融資を受けやすいでも触れましたが、不動産の価値を算出する方法の1つに積算評価というものがあります。
物件の積算価値は建物代＋土地代で算出され、この土地代が公示価格の上昇に伴いアップします。
これにより現在保有している不動産価値が上昇し、資産も増大します。
ただし建物分は経年劣化による減価償却費の計上により資産価値は落ちていきます。
高値で売却できる
前述のとおり不動産価値が上昇するため、買値より高く売る事ができます。
インカムゲイン＋キャピタルゲインで収益を大きくできます。
デメリット
物件価格の上昇
保有者からすればさきほどメリットでも触れた内容になりますが、
不動産購入を予定している方からすると価格が上昇するため、利回りが下落する可能性があります。
地価が上がったとしても家賃は上がらないためです。
また売却時には資産価値は購入時より落ちている可能性が大きいので売却損が発生するかも知れません。
固定資産税が増える
固定資産税は固定資産税評価額×1.4%で算出されます。
固定資産税評価額は各市町村が決定権を持っています。
そして固定資産税評価額は公示価格の約70%となっています。
そのため公示価格の上昇＝固定資産税評価額の上昇＝固定資産税の上昇となります。
相続税が増える
相続税は路線価を基に決定されます。
路線価とは道路に対する価格で、この道路に接する土地の面積をかければ、土地の評価額が算出されます。
そして路線価は公示価格の約80%となっています。
そのため公示価格の上昇＝固定資産税評価額の上昇＝固定資産税の上昇となります。
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