住宅ローンの繰り上げ返済は不要

資産運用

住宅ローンに関する記事を読んでいると繰り上げ返済した方が良いという記事をよく見ます。

また職場にも繰り上げ返済について計画している人もちらほらいるようでした。

不動産投資を経験されている方ならわかると思いますが、本来融資を受けるのは非常に大変なのです。

せっかく好条件で借りたローンなのに、繰り上げしてまで返済した方が良いのかを考えてみようと思います。

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住宅ローンの繰り上げ返済をする人たち

マイホームを“唯一の資産”と思っているわけですから、さっさとローンを返済して完全に名実ともに自分達のものにしようと考えているようです。

例えば退職金などまとまったお金が手に入るとそう考えるようです。

ですがローンの返済総額に対し、”マイホーム”という不動産に、実物資産としての価値はそこまでありません。

そのため一括返済して自分の物にできたとしても、マイホーム自体にその価値はもうありません

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しない方が良い理由

借り手に好条件な住宅ローン

残債を一括返済できるようなお金をただ返済に使ってしまっていいのでしょうか。

実際に住宅ローンを繰り上げ返済したという話を聞くたびに、非常にもったいないという気持ちが先行します。

なぜなら3,000万円~5,000万円もの額を0.5%台かそれ以下の金利で素人に貸し出してくれるからです

事業などへの融資ではここまでの低金利は難しいです。

また審査も簡単な面談とも言えないようなものがあるだけだからです。

せっかくこのような好条件で借りたならありがたく借りておき、手元のお金は投資にまわした方が良いです。

具体例で検証

住宅ローン残高2,000万円を繰り上げ返済した方が良いかどうかについて考えます。

話を簡単にするために年間で

住宅ローン借入金利:1%

株式投資による配当利回り:3.5%

とします。

残高が2,000万円なので支払うべき1年間に支払う金利は

2,000万円×1%=20万円/年となります。

この場合一括返済すれば現状より毎年20万円のプラスになります。

株式投資による配当金は

2,000万円×3.5%=70万円/年となります。

この場合一括返済せずに株式投資にまわして配当をもらう場合は毎年50万円のプラスです。

※70万円―20万円=50万円

―20万円は一括返済しないため今後も住宅ローンの金利分は支払うためです。

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結論

ここまで見て分かった方も多いと思いますが、住宅ローンの金利が配当利回り以下である場合は繰り上げ返済せずに株式投資にまわした方が、利益が出るのがわかります。

また逆に住宅ローンの金利が配当利回り以上である場合はさっさと繰り上げ返済してしまった方が良いです。

つまり以下のようになります。

住宅ローン借り入れ金利<配当利回り

 →繰り上げ返済せず株式投資

住宅ローン借り入れ金利>配当利回り

 →繰り上げ返済

ここまで数字だけで見てきました。

実際には投資による元本割れや減配など様々なリスクがあるので、各個人の判断によるものと思いますが、退職金が入ったら、よくある”住宅ローンの一括返済”以外の選択肢もできればと思います。

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